Кредит на жилье: стал ли он более доступным для украинцев?

Кредит на жилье: стал ли он более доступным для украинцев?
Елена Коробкова, исполнительный директор НАБУ
Средства массовой информации непрерывно пестрят резонансными заголовками, в которых подсчитано, сколько лет должен работать украинец, чтобы приобрести собственное жилье.
Согласно наиболее впечатляющим подсчетам, которые пришлось видеть мне в сети, ради своей квартиры в столице человеку придется 9 лет чистить рыбу за границей или же много лет работать парикмахером в Украине.

Бесспорно, для проведения таких расчетов журналисты составляют собственные формулы, которые не могут претендовать ни на истинность, ни на научность. Но все же результаты этих редакционных «исследований» являются репрезентативными. В львиной доле случаев представители СМИ опираются на довольно реалистичные критерии, основываясь на регионе, в котором планируется приобрести недвижимость, среднюю заработную плату, ориентировочные ежемесячные расходы на удовлетворение базовых потребностей.

Естественно, что большую часть жизни копить на квартиру — идея не из лучших. Ученые все еще не придумали таблетку вечной молодости. А даже если придумают, все эти годы «сбора на квартиру» вам все равно придется где-то жить.

Обычно это «где-то» решается совместным проживанием с родителями или арендой жилья. И если первый вариант может сказаться на ваших отношениях с родственниками, то второй непременно ударит по кошельку.

И поэтому, хоть знаменитый герой Булгакова и считал, что именно квартирный вопрос испортил людей, пока собственное жилье — это все еще желанная покупка для многих.

Также отмечу, что, помимо улучшения условий проживания, еще один вариант желания приобрести квартиру — это инвестиция с последующей перспективой сдачи недвижимости в аренду.

К чему я это все?
 
Прежде всего — к актуальности темы ипотеки. Наверное, почти каждый человек, который платит арендную плату за квартиру, периодически задумывается о собственном жилье. И здесь вопрос возможности получения ипотеки и способности ее обслуживать выходят на первое место.

Кредитам быть


Несмотря на то, что вокруг все еще много предательства, в 2018 году мы наблюдали стабилизацию макроэкономических показателей. Произошло уменьшение уровня инфляции, окрепла гривна, а также уже третий год подряд в нашем государстве растет внутренний валовой продукт (хотя не такими темпами, как хотелось бы).

Все это, конечно, параллельно повлияло на банковскую систему, которая на данный момент завершила этап очистки, вышла из кризисного состояния и продолжила восстановление кредитования.

Что с ипотекой?


Если говорить языком цифр, то по данным Национального банка Украины, по состоянию на 1 ноября 2018 года объемы ипотечного кредитования увеличились на 8,1 % (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). За 10 месяцев 2018 года выдано новых ипотечных кредитов на сумму, превышающую 2 миллиарда гривен. Но в то же время отмечу, что в общем приросте кредитов населению за этот период доля ипотеки составляла всего 2 %.

В прошлом году количество банков, выдающих ипотеку, выросло с 14 до 20 учреждений. Параллельно стоит добавить, что более 80 % новых кредитов на жилье выдают только пять банков, среди которых три государственных. Объемы кредитования растут не такими быстрыми темпами, как того хотелось бы. Но даже с учетом всех этих фактов - пока на рынке представлено около 180 программ ипотечного кредитования. Выбрать есть из чего.

Поэтому получить кредит на недвижимость возможно.

Условия банка


В среднем банки выдают кредит на срок до 20 лет, хотя встречаются варианты выплачивать до 30 лет. Что касается первого взноса, то для получения жилья он преимущественно необходим и в среднем составляет 30–35 % от стоимости квартиры.

Ставки на ипотеку очень отличаются, в зависимости от выбранной программы. Можно найти предложения от 0,001 %, однако еще предстоит платить комиссию от суммы кредита. Есть на рынке и предложения до 33 % годовых. Также отмечу, что часто процентная ставка изменяется в зависимости от количества лет кредитования.

Если же обобщить и вывести «среднее арифметическое», то реальная процентная ставка обычно составляет примерно 20–21 % годовых. Понимаю, что на этой ноте много потенциальных клиентов банков начинают задаваться вопросом — а не слишком ли дорогой кредит? И далее аргументируют свой вопрос тем, что в Европе иначе (проценты ниже, первый взнос меньше).

Для реалий украинской банковской системы такие кредитные ставки являются умеренными по определенным причинам. На размер ставок в первую очередь влияют два фактора: риск и стоимость ресурса для банка (то есть, насколько «дорого» сам банк получает деньги, которыми в дальнейшем дает право пользоваться вам).

Риск


Сейчас в нашем государстве все еще мало платежеспособных заемщиков, таких, которые имеют «белые», легальные доходы. Также стоит учитывать, что банковская система все еще помнит неутешительный опыт прошлых лет и осторожнее относится к выдаче новых кредитов. Кризис 2008 года сделал выданные в валюте кредиты неподъемными для подавляющего числа заемщиков. Поэтому вопрос незакрытых долгов по займам, которые были выданы более 10 лет назад, все еще остаются актуальными. Повторение такой ситуации ни одно финансовое учреждение не хочет. Поэтому риски частично закладывают в стоимость кредитов.

Ресурс


Вспомните рекламные билборды, на которых вам предлагают вложить средства в банк под 15 и более процентов. Это и есть основная причина невыгодных кредитов. Здесь работает простая формула: пока банку дорого привлекать депозиты, о европейской ставке в размере 6 % годовых на ипотеку мечтать бесполезно.

Кроме того, для стабильного развития ипотечного кредитования нужно не только дешевое, но и долгосрочное фондирование, которого в Украине очень мало. Но безвыходных ситуаций не бывает, и получить дешевую ипотеку все же возможно и на отечественном рынке.

Альтернатива — недвижимость на первичном рынке


Сейчас существуют совместные программы от застройщиков и банков. В таких историях последние могут предлагать заемщикам более низкие реальные ставки, которые начинаются от 10 % годовых (в основном — на определенный жилой комплекс).

Обычно банки идут на такие совместные программы после тщательного оценивания не только застройщика, но и объекта, который строится.

Чтобы получить такой кредит, заемщику прежде всего необходимо доказать собственную платежеспособность и сделать первый взнос.

Строительство заморозили: кто страдает?


Несмотря на все тщательные проверки, отбрасывать такой вариант развития событий никто не может. Если такая ситуация случается, она сложная для всех участников процесса.

Для заемщиков важно помнить, что факт «недостроя» объекта кредитования не делает его банкротом и не снимает обязательств по кредиту. Лицо может быть признано банкротом, только если действительно имеет сложное финансовое положение и не имеет возможности закрывать свои обязательства. Такой вердикт может быть вынесен только на основании решения суда.

Вариант платить за ипотеку меньше


Безусловно, большинство населения стремится взять ипотеку на максимально долгий срок. Причина банальна — чтобы не так ощутимо системные выплаты влияли на привычную жизнь семьи. Но все же при правильной оценке финансовых возможностей ипотечные кредиты погашают с опережением графика. Поэтому, чем быстрее заемщик погасит ипотечный кредит, тем меньше будет переплата. Этот фактор тоже необходимо учитывать во избежание лишних затрат.

Имею ли я шанс получить кредит?


Условия у банков индивидуальные. И все же первое, чего от вас потребует любое финучреждение — доказать собственную платежеспособность (опять же, о кризисе 2008-го никто не забывает). И в этом контексте требования стали значительно жестче. Здесь важно не забыть, что банки при принятии решения учитывают только «белые», официальные доходы.

Следующий критерий — наличие средств для первого взноса. Если раньше этот пункт часто был необязательным для исполнения, то теперь наоборот.

Для получения ипотеки необязательно иметь в собственности какую-то другую недвижимость. Ведь ипотека выдается на приобретение новой собственности, которая и становится обеспечением по кредиту. Возрастные ограничения для получения кредитов в классической истории — необходимость завершить свои выплаты до достижения пенсионного возраста. Хотя еще раз подчеркиваю, что у разных банков требования могут отличаться (это касается и возрастных моментов, и наличии имущества в собственности).

Что важно понимать перед принятием окончательного решения?


Когда вы получите паспорт кредита (в этом документе указаны все выплаты по кредиту) — еще раз хорошо оцените свои силы. Ведь последствия невыполнения условий договора приводят к очень серьезным проблемам для заемщика.

Если понимаете, что идете совсем «по краю», лучше воздержаться от ипотеки. Такой же совет могу дать, если доходы семьи нестабильны или если для погашения кредита значительно придется урезать бюджет «на жизнь». Часто вещи происходят не совсем так, как мы себе это представляем, и отказаться от привычной поездки на море летом значительно сложнее, чем кажется.

Перспективы рынка


Как я уже неоднократно отметила, банки пока осторожны в выдаче кредитов. Условия, на которых можно взять кредит, тоже не являются самыми простыми для граждан. Но все же варианты получить ипотеку на приемлемых условиях есть.

В перспективе — должно быть еще лучше. В определенной степени риски банков должны уменьшиться благодаря принятому в прошлом году закону, что ликвидировал ряд законодательных пробелов, которыми пользовались недобросовестные заемщики для уклонения от погашения кредитов. А это повлияет на доступность кредитов для добросовестных заемщиков.