Как одним законом можно уничтожить доступную ипотеку в стране?

Как одним законом можно уничтожить доступную ипотеку в стране?
Елена Коробкова, НАБУ

Среднестатистическому пользователю ипотечного кредитования в Украине – 38 лет. За прошлый год было выдано 5,5 тысячи кредитов украинским семьям, и только 25% этих кредитов получили семьи с доходом менее 20 тысяч гривен.

О чем эти цифры? По меньшей мере, о том, что доступная ипотека в Украине – это скорее цель, а не реальность. И мы должны и дальше прилагать максимум усилий, чтобы эта цель была реализована. Ведь собственное жилье – это качество жизни украинских семей.

К примеру, в той же Литве средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 3%, а в Украине – 14% годовых.

В то же время в Украине за последний год наблюдаются качественные улучшения в контексте выдачи кредитов на покупку жилья.

За вторую половину 2020 года темпы кредитования ускорились, в отличие от 2019 года. Общий прирост ипотечного кредитования в годовом исчислении составляет 11,5%.

Параллельно у нас результативно работает государственная программа "Ипотека под 7%". И мы видим дальнейшие возможности для улучшения ситуации с ипотекой.

Однако пока что перед нами может возникнуть одно препятствие, которое не только помешает двигаться дальше, но и уничтожит все нынешние результаты.

В Верховной Раде зарегистрировали законопроект №5883, который, согласно содержанию пояснительной записки, преследует цель "устранение пробелов законодательства и установление правовой определенности в вопросах, связанных с истечением срока давности в ипотечных договорах", но фактически позволяет не возвращать долги банкам.

Проект закона предлагает установить дополнительное основание для прекращения ипотеки – истечение срока исковой давности по требованию об удержании задолженности и требованию об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Также определяется, что у кредитора нет права на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке после истечения срока исковой давности, установленного для судебной защиты такого права.

Для лучшего понимания сути этого документа приведем простой пример.

В 2014 году сосед 1 (кредитор) ссудил денежные средства соседу 2 (заемщик) в размере $5 тысяч. Погашение долга между сторонами было обеспечено ипотекой, по которой сосед 1 (кредитор) имеет бессрочное право на обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке и может реализовать это право в любое время по собственному усмотрению (хотя обычно это право применяется как крайняя мера в случае невозврата долга).

А в 2021 году законопроект №5883 фактически предлагает узаконить прощение всего долга в размере $5 тысяч только потому, что прошло три года со дня неуплаты соседом 2 (заемщиком) средств в пользу соседа 1 (кредитор). Вопрос – кто вернет долг в размере $5 тысяч?

Этот пример ярко демонстрирует, как законопроект №5883 грубо нарушает имущественные права участников инвестиционно-финансового рынка.

Особенно тех инвесторов, которые приобрели портфели проблемных кредитов в банках, находящихся в состоянии ликвидации, и которые теряют право на получение средств по кредитам, обеспеченным ипотекой.

По сути, нивелируется смысл ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательства. Также проект императивно лишает кредитора возможности вернуть долг, ведь отменяет право обращать взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, без каких-либо заявлений или возражений должника (последнему достаточно дождаться истечения срока исковой давности).

В то же время инициаторы проекта не учитывают, что обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (за исключением совершения исполнительной надписи нотариуса) осуществляется на основании договора об удовлетворении требований кредитора (ипотекодержателя) или соответствующей оговорки в ипотечном или ином договоре, заключаемом между кредитором и должником / залогодателем (ипотекодателем).

То есть обе стороны сделки заранее определяют и согласовывают порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Соответственно, должник / залогодатель (ипотекодатель) с самого начала дает кредитору согласие на применение внесудебных способов обращения взыскания на заложенное имущество при наступлении определенных обстоятельств. Кредитор реализует свои законные права, определенные договором и согласованные обеими сторонами сделки.

Кроме того, новшества законопроекта коллизионны и с юридической точки зрения. Ведь исковая давность – это определенный законом срок, в течение которого человек имеет право обратиться в суд для защиты своих нарушенных прав и интересов.

В то же время истечение этого срока не является и не может быть основанием для прекращения обязательства или прекращения ипотеки, обеспечивающей выполнение этого обязательства.

В частности, предлагаемые в проекте изменения в ст. 17 Закона Украины "Об ипотеке" противоречат иной норме этого же Закона – ч. 5 ст. 3, предусматривающей, что ипотека действительна до прекращения основного обязательства.

Также действующими нормами Гражданского кодекса Украины не предусмотрено прекращение обязательства в связи с истечением исковой давности. А статья 267 ГК Украины связывает истечение исковой давности только с отказом в иске, а не прекращением обязательства.

Чего ожидать в случае принятия законопроекта №5883?

Законопроект не учитывает катастрофические последствия для всей банковской системы Украины. Только проанализировав и построив цепочку последствий, возможных из-за принятия этого законопроекта, можно понять влияние этого документа на банковский сектор и экономику страны в целом.

Учитывая новшества законопроекта, ипотека будет "жить" три года, с тех пор как должник перестал платить? А затем непогашенный кредит остается необеспеченным до конца срока кредитования?

Если банки лишатся права обращать взыскания на предмет ипотеки по результатам истечения срока исковой давности, соответственно, не будет и источников для погашения больших сумм долгов по ипотечным кредитам, если эти долги заемщики не будут возвращать.

Законодательная инициатива не учитывает, что случаи действия залога/ипотеки после истечения срока исковой давности вызваны не злоупотреблением или бездействием кредиторов, а связаны с проблемами в реализации прав залогодержателя в пределах сроков исковой давности (в частности по причинам невыполнения ипотекодателями своих обязательств по договору ипотеки).

Следовательно, надо бороться не с последствиями этой проблемы (ограничение прав залогодателя после истечения срока исковой давности), а с причинами – необходимо обеспечить реальную возможность обратить взыскание на ипотеку в пределах сроков исковой давности.

Результатом такой инициативы будет ограничение прав кредиторов и увеличение нагрузки на суды, поскольку действие обязательства будет зависеть исключительно от факта обращения кредитора в суд.

В свою очередь все ипотечные кредиты рискуют стать необеспеченными, для банка это потребует формирования 100% резерва на всю сумму кредита. Это приведет к ухудшению качества общего кредитного портфеля, росту убытков (в результате формирования страхового резерва) и кредитных рисков.

Принятие законопроекта повлияет на общее состояние ипотечного кредитования в Украине, т.к. спровоцирует рост ставок по ипотечным кредитам для рядовых граждан. Очевидно, что это приведет к сокращению объемов кредитования.

Это коснется и государственной программы ипотечного кредитования под 7%, и инвестиционной активности в строительстве. Ведь программа работает по принципу компенсации государством разницы между ставкой банка (в среднем 14%) и 7%, которые платят заемщики.

А значит, возрастет размер денежной компенсации, которая должна быть уплачена из Государственного бюджета тому или иному банку.

А попытки государства укрепить инвестиционный климат и защитить инвесторов на рынке строительства путем принятия законопроекта №5091 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", не приведут к увеличению инвестиционной активности, поскольку не будет соблюдена экономическая основа – активное кредитование.

Подводя итоги: со стороны банковского сообщества отмечаем абсолютную недопустимость и необходимость отклонения законопроекта, учитывая его концептуальную ошибочность, юридически невзвешенные нормы, создающие правовые коллизии, а также деструктивность инициативы для функционирования банковской системы Украины и реализации государственных приоритетов и программ по развитию ипотечного кредитования.