Як допомогти людям, які через війну втратили житло?

Як допомогти людям, які через війну втратили житло?
Сергій Наумов, голова правління Ощадбанку

Яким може бути ринковий механізм вирішення проблеми компенсації за втрачене житло.

Ні для кого не секрет, що через війну багато українців втратили свої помешкання. Інколи люди втрачають житло навіть тоді, коли ще не розрахувалися з банком за іпотечним кредитом, що був отриманий для придбання будинку чи квартири. Щоб урегулювати це питання, Верховна Рада прийняла за основу закон 7441−1, який позбавляє таких позичальників необхідності повертати кредит.

Банківська спільнота має суттєві зауваження до цього законопроекту. Головна претензія: банки залишаються сам на сам із цією проблемою. Це може призвести до великих збитків банківської системи, для покриття яких може знадобитись бюджетна допомога. У проекті закону передбачено, що гроші позичальнику буде повернуто після отримання державної компенсації. Знаючи наскільки повільно працює механізм отримання грошей за подібними позовами в міжнародних судах (а Ощад має чималий досвід у цій сфері), розраховувати на швидке отримання грошей позичальником і, відповідно, банком, не доводиться.

Ми проаналізували цю ситуацію спільно з бізнес-підрозділами та колегами з ризик-менеджменту і пропонуємо інший, більш ринковий механізм вирішення проблеми компенсації за втрачене житло. Цю компенсацію можна провести за допомогою цільових облігацій. Такий підхід дасть людям можливість вже зараз вирішувати житлові проблеми, причому не вимагає негайних великих витрат бюджету. Випуск облігацій широко відомий у світі — до нього вдавалось багато країн, які потерпали через війну. В Україні продаються облігації внутрішньої державної позики, які під час війни отримали статус «військові», проте наша пропозиція полягає саме у випуску спеціальних житлових цінних паперів.

Згідно з цією ідеєю такими облігаціями держава відшкодовує власнику — фізичній особі повну вартість житлового нерухомого майна, що було втрачене (повний збиток, не підлягає відновленню) внаслідок військової агресії російської федерації. Одна з пропозицій: вартість об’єктів нерухомого майна з площею понад визначену на одну людину може відшкодовуватись частково. Хоча питання лімітування площі зруйнованого житла, за яку буде надаватися компенсація, не таке просте: воно потребує детального вивчення.

Відшкодування здійснюватиметься шляхом зарахування на банківські рахунки власника грошових коштів (до 10% суми відшкодування з можливими відхиленнями залежно від віку постраждалого власника) та державних облігацій різної строковості: наприклад 5, 10, 15 та 20 років. Строки погашення і структура «набору» облігацій буде визначатись міністерством фінансів.

Якщо об’єкт нерухомого майна, вартість якого підлягає відшкодуванню, перебуває в заставі, іпотеці, довірчій власності банку (тобто є заставою за кредитом), держава спрямовує відшкодування у формі державних облігацій виключно на рахунок власника в банку-кредиторі. В ідеалі оформлення цього відшкодування можна буде провести через застосунок «Дія».

Банк-кредитор, заборгованість перед яким забезпечено заставою (іпотекою чи довірчою власністю нерухомого майна), вартість якого відшкодовано державою, при зарахуванні державних облігацій на рахунок власника в банку набуває право власності на державні облігації. Вартість цих облігацій дорівнюватиме заборгованості за тілом кредиту з одночасним зменшенням заборгованості за кредитом на ту ж суму. Простими словами, основна сума боргу позичальника фактично заміщується державними облігаціями. При цьому нараховані за користування кредитом відсотки рекомендується пробачити, адже через необхідність залишити свої населені пункти люди й так понесли суттєві витрати.

Власник державних облігацій не має права їх продажу (вторинного ринку цих цінних паперів не буде), дострокового пред’явлення до погашення; має право передати облігації в спадок, подарувати родичам (діти-батьки), передати в заставу банківській установі.

За цими облігаціями буде виплачуватись купон і ці витрати ляжуть на державний бюджет. Проте через різну строковість облігацій більшу частину витрат на цей проект буде розтягнуто у часі на 5−20 років. Найбільші виплати буде здійснено в момент, коли ці облігації буде представлено до погашення.

Особа, що отримала відшкодування у формі державних облігацій (неважливо, чи мала вона кредит у банку чи ні), може використовувати ці облігації для отримання кредиту на сплату першого внеску, необхідного для купівлі житла на первинному ринку, — це буде стимулювати будівельну галузь.

Питання до обговорення: можливо, потрібно дозволити за допомогою такого першого внеску отримання кредитів на придбання активів, які будуть необхідні для започаткування бізнесу: землі, автотранспорту, сільгосптехніки, чи взагалі не обмежувати цільове призначення цього кредиту. Якщо ж розглядати саме придбання житла на заміну втраченому, то щоб зробити цей продукт доступнішим, держава може компенсувати певну частину відсотків за кредитом за допомогою програми, подібної до «Доступної іпотеки».

Дуже важливо, що запропонований підхід допоможе компенсувати втрачене житло не тільки тим людям, які виплачують іпотеку. Згаданий вище законопроект захищає лише позичальників банків. Соціальна справедливість полягає в тому, що згідно з нашою пропозицією облігації будуть надаватися всім, чиє житло було зруйноване. Люди роками збирали кошти на придбання нерухомості, багато в чому собі відмовляли, нарешті стали щасливими власниками омріяних квадратних метрів. І допомоги вони потребують не менше ніж ті, хто виплачує іпотечний кредит.

Такі цінні папери можуть бути закладені в НБУ банками для отримання рефінансування. Цей фінансовий інструмент буде вигідний банку, адже він допомагає вирішити проблему — що робити з кредитом у випадку втрати застави. Також він дасть можливість потенційно врегулювати житлове питання людям, які втратили найцінніший матеріальний актив, що у них був. І важливо — подібний механізм дасть змогу уникнути шоку для банківської системи та бюджету України.